Na Slovensku sa začiatkom 21. storočia spravidla rozlišujú tri typy:

1) hypotekárny úver, tzv. klasický hypotekárny úver: je to hypotekárny úver podľa zákona o bankách, teda dlhodobý hypotekárny úver na kúpu, výstavbu alebo zmenu nehnuteľnosti; banky, ktoré klasické hypotekárne úvery ponúkajú, musia vydávať špeciálne cenné papiere – hypotekárne záložné listy

Príslušný paragraf zákona o bankách znie (stav leto 2009): Hypotekárny úver je úver s lehotou splatnosti najmenej štyri roky a najviac 30 rokov zabezpečený záložným právom k tuzemskej nehnuteľnosti, a to aj rozostavanej, ktorý je financovaný, ak tento zákon neustanovuje inak, najmenej vo výške 90% prostredníctvom vydávania a predaja hypotekárnych záložných listov hypotekárnou bankou podľa osobitného predpisu, a ktorý poskytuje hypotekárna banka na tieto účely:

  • a) nadobudnutie tuzemskej nehnuteľnosti alebo jej časti,
  • b) výstavbu alebo zmenu dokončených stavieb,
  • c) údržbu tuzemských nehnuteľností alebo
  • d) splatenie poskytnutého úveru použitého na účely podľa písmen a) až c), ktorý je hypotekárnym úverom poskytnutým hypotekárnou bankou v konkurze,
  • e) splatenie poskytnutého úveru použitého na účely podľa písmen a) až c), ktorý môže byť aj hypotekárnym úverom zo zákona (platnosť od 1.1.2012).

2) tzv. hypoúver: hypotekárny úver na účely ako v bode A) alebo na iné účely súvisiace s bývaním (zariadenie bytu, záhrady a podobne)

3) tzv. americká hypotéka: hypotekárny úver na ľubovoľný účel (bežný je v USA, odtiaľ názov)

Špecifické hypotekárne úvery

Kombinované hypotekárne úvery

Klasické hypotekárne úvery môžu byť kombinované napr. so spotrebným úverom, s americkou hypotékou, so stavebným sporením, životným poistením alebo hypotekárnymi záložnými listami.

V prípade kombinácie so spotrebným úverom či americkou hypotékou je dôvodom to, že zákon dovoľuje bankám poskytnúť hypotéku maximálne do výšky 70% z hodnoty nehnuteľnosti (tzv. LTV), banky zvyšujú túto hodnotu tak, že úver rozdelia na dve časti – hypotekárny (do 70% LTV) a zvyšok spotrebný úver.

 

Hypotekárny úver pre mladých

Hypotekárny úver pre mladých je štátom bonifikovaný úver, pri ktorom je úroková sadzba znížená o príspevok štátu a príspevok banky. Na štátnu bonifikáciu má nárok:

1) fyzická osoba, ktorá neprekročila 35 rokov (ak sú poberateľmi hypotekárneho úveru manželia, musia podmienku veku splniť obaja),

2) osoba, ktorej priemerný mesačný príjem bol za predchádzajúci kalendárny rok najviac 1,3 násobkom priemernej mesačnej nominálnej mzdy za kalendárny štvrťrok predchádzajúci kalendárnemu štvrťroku, v ktorom bola podaná žiadosť o hypotekárny úver. Ak sú žiadateľmi manželia, túto podmienku musia splniť obaja osobitne.

Čo je daňový bonus na zaplatené úroky pri hypotekárnom úvere?

Daňový bonus na zaplatené úroky z hypotéky je forma priamej daňovej úľavy. Bude fungovať podobne ako daňový bonus na dieťa. Ide o sumu, ktorá priamo znižuje už vypočítanú daň. Obdobne bude fungovať aj daňový bonus na zaplatené úroky z hypotéky. V daňovom priznaní alebo v ročnom zúčtovaní dane sa zníži suma dane.

Ak bude daň nižšia ako daňový bonus na zaplatené úroky z hypotéky, rozdiel daňový úrad alebo zamestnávateľ musí vyplatiť.

Kto si môže uplatniť daňový bonus na hypotéku?

Cieľom opatrenia je znížiť finančné výdavky na bývanie mladých. Daňový bonus na úroky z hypotéky budú môcť využiť osoby, ktoré ku dňu podania žiadosti o úver na bývanie budú mať najviac 35 rokov. Minimálna veková hranica je určená na 18 rokov.

Nárok na daňový bonus vznikne len v prípade, ak priemerný mesačný príjemvypočítaný podľa daňového priznania nepresiahne 1,3 násobok priemernej mesačnej mzdy. Rozhodujúca bude mzda zistená Štatistickým úradom SR za kalendárny rok predchádzajúci kalendárnemu roku, v ktorom bude uzavretá úverová zmluva.

Priemerný mesačný príjem sa vypočíta ako jedna dvanástina zo súčtu zdaniteľných príjmov, ktoré sú súčasťou základu dane z príjmov podľa § 5, 6 a 8 zákona o dani z príjmov a osobitného základu dane z príjmov podľa § 7 a 51e zákona o dani z príjmov. Do úvahy sa berú napr. príjmy zo zamestnania, príjmy zo živnosti, príjmy z prenájmu nehnuteľností, ostatné príležitostné príjmy (napr. predaj nehnuteľnosti), príjmy z kapitálového majetku alebo dividendy zo zahraničia.

Do limitu sa nezahrnú príjmy, ktoré nie sú predmetom dane, príjmy od dane oslobodené a príjmy zdaňované zrážkou.

Príklad: Ján má 26 rokov, je živnostník a v roku 2018 uzavrie zmluvu o úvere na bývanie. Jeho mesačný príjem je 2 850 eur. V daňovom priznaní za rok 2018 uplatní paušálne výdavky a tiež výdavky na zaplatené odvody do zdravotnej poisťovne vo výške 2 000 eur. Jeho základ dane bude 12 200 eur (34 200 eur ročné príjmy – 20 000 eur paušálne výdavky – 2 000 eur odvody).

Priemerný mesačný príjem za rok 2018 je jedna dvanástina zo sumy 34 200 eur, t. j. 2 850 eur. Ak budeme vychádzať z predpokladu, že priemerná mesačná mzda za rok 2017 bude 950 eur, jej 1,3 násobok je suma 1 235 eur. Živnostníkovi Tiborovi by nevznikol nárok na daňový bonus na úroky z hypotéky, nakoľko jeho priemerný mesačný príjem je vyšší ako 1,3 násobok priemernej mesačnej mzdy (1 235 eur).

V akej výške je možné uplatniť daňový bonus na úroky z hypotéky?

Daňový bonus na úroky z hypotéky je možné uplatniť vo výške 50 % zo zaplatených úrokov v príslušnom kalendárnom roku, najviac však vo výške 400 eur za kalendárny rok. Nárok na daňový bonus je súčasne limitovaný aj výškou úveru (z ktorého sa počíta úrok) a to sumou 50 000 eur.

Ministerstvo financií, ako predkladateľ novely zákona o dani z príjmov, kvantifikovalo výšku daňového bonusu na kúpu bytu alebo domu na základe údajov o poberaní štátneho príspevku pre mladých. K februáru 2017 bol celkový počet poberateľov štátneho príspevku približne 73-tisíc a priemerná výška vyplateného príspevku bola 410 eur za rok.

Nový spôsob sociálnej politiky týkajúcej sa bývania mladých môže mať pozitívny aj negatívny dopad na žiadateľov o úver na bývanie.

Výška úveru na ktorý sa vzťahoval štátny príspevok pre mladých(ŠPM pravidlá boli platné len do konca roka 2017)

Hypotéka so štátnym príspevkom pre mladých sa poskytuje maximálne do 70% hodnoty nehnuteľnosti pričom maximálna výška úveru nesmie presiahnuť 50.000 EUR. V praxi to však funguje tak, že klient, spĺňajúci podmienky pre získanie ŠPM, si vyhliadne nehnuteľnosť napr. za:

  • 50 000 EUR – Na sumu 35 000 EUR (70 %) mu bude priznaný ŠPM a ostatných 15 000 EUR bude mať bez ŠPM.
  • 100 000 EUR – 70 % predstavuje 70 000 EUR no maximálna výška je 50 000 EUR a tak mu ŠPM bude priznaná na túto maximálnu sumu a na zvyšok hypotéky klient nebude mať nárok na štátny príspevok. Väčšina hypotekárnych úverov na nehnuteľnosť so ŠPM nie je možné riešiť so 100% financovaním ale iba do 70% LTV (pomer hodnoty zabezpečenia proti výške hypotéky). V praxi to však neznamená, že ak klient nemá 30% kúpnej ceny, nedostane sa k nehnuteľnosti. Riešenie vtedy predstavuje dodatočné zabezpečenie inou nehnuteľnosťou.

Hypotekárny úver pre mladých je možné poskytnúť iba na vybrané typy účelov – nadobudnutie tuzemskej nehnuteľnosti určenej na bývanie alebo výstavba nehnuteľnosti (nezahŕňa nadobudnutie pozemku).

ŠPM sa poskytoval na dobu 5 rokov. ŠPM sa poskytuje na 1 Zmluvu o úvere. V prípade, ak by si klient nárokoval tento príspevok vo viacerých bankách, pričom by mu bol priznaný, v registri NBS bude zistená duplicita. Pre klienta to znamená odobratie ŠPM na všetkých zmluvách o hypotekárnom úvere na dobu 1 roka. Po jej uplynutí môže ŠPM pokračovať, avšak iba pri jednej Zmluve o úvere – určí si klient na základe jeho písomného prehlásenia.

Otázku hypoték je vždy  vhodné riešiť s odborníkmi. Ak hľadáte optimálne riešenia, kontaktujte odborníkov nášho centra HypoAssistance. Radi a ochotne Vám  poradia, zosumarizujú ponuky všetkých bánk a navrhnú riešenia tak,  aby ste sa mohli rozhodnúť správne.